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昆明商业存量创历史新高 东市区全部卖完竟要
发布时间:2020-01-24

  即便昆明市早已在土地规划方面刻意减少商业用地,甚至是允许一些符合条件的项目地块进行商改住用地性质调整,但昆明的商业地产开发规模还是很庞大,商业存量一直居高不下,去化十分困难。

  据昆明锐理数据,截至去年底,昆明商业存量已达645万平方米,创下自2014年以来的历史新高,去化周期160个月,其中东市板块去化周期最长,按照去年的销售速度,需要508.71个月(约42年)的时间,才能实现完全去化。

  数据显示,截至2019年底,昆明商业存量达645.38万平方米,较2018年的569.42万平方米增加了75.96万平方米,增幅为13.34%;与此同时,去化周期也从2018年的132.45个月延长为160.16个月,不管是存量还是去化周期,都创下了2014年以来的历史新高。

  随着存量不断增加,供大于求的现象越来越严重,市场价格不断下滑,2019年昆明商业物业销售均价首次跌破2万元大关,仅为19080元/平方米,较2018年下降了14%,创下了自2014年来的新低。

  按总数计算,昆明现有商业物业存量的去化周期是160个月,也就是约13年的时间。但昆明各个片区的商业存量和去化情况并不一样,细化到各个片区,去化最慢的需要508.71个月,也就是大约42年的时间才能实现完全去化。

  按照昆明锐理数据划分的12个板块,截至2019年,呈贡板块、次中心板块、东南板块的商业存量位居前三,分别为129.86、87.45、75.45万平方米,去化周期分别为151.45、472.17、93.59个月。存量最大的三个板块中,呈贡板块、东南板块去年的销售面积位居区前列,销售情况相对乐观,去化周期也就短一些;次中心板块由于存量高,销量低,去化周期高达472个月。

  但次中心板块还不是去化周期最长的板块,东市板块以508.71个月的去化周期位居第一,比次中心板块还高出了36.54个月。其实东市板块的存量不算高,仅为54.43万平方米,但因东市板块去年的销售量较低,导致去化周期过长。不过,数据也显示2019年东市板块新增商业面积最高,在这样的情况下,未来东市板块商业去化成为一大难题。

  从成交均价看,12个板块中,仅中心板块的均价超3万元,为32298元/平方米,不过这个价格较2018年下降了7023元,降幅为17.86%。次中心板块、北市板块、世博板块、东市板块、东南板块、官南板块、高新板块、呈贡板块的均价也出现了不同程度的下滑,其中降幅最高的是北市板块,较2018年降低了49.58%。西山板块、滇池板块、空港板块的价格不降反升,不过涨幅不算大。

  总的来看,昆明商业存量不断增加,严重供大于求,商业价格不断下探,商业市场面临严峻的考验。对于2020年的商业物业市场,昆明锐理数据预判:2020年商业物业将在高库存的基础上达到新的脆弱平衡,即新增供应和销售量维持相差不多的数量,大概在55-70万平方米。但这也正是昆明商业物业最令人担忧的地方,相当于一个蓄水池的进水量和出水量差不多,98322万众堂开奖百度。虽然蓄水池水位不至于继续上升,但也很难下降。


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